Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier, ou financement participatif immobilier, permet à des particuliers d’investir dans des opérations immobilières aux côtés de professionnels de l’immobilier.

Concrètement, une plateforme de crowdfunding immobilier met en relation des investisseurs qui souhaitent placer une partie de leur épargne avec un promoteur immobilier, un marchand de biens ou un autre opérateur qui recherche des financements pour réaliser une opération.

Selon les projets et le montage retenu, les investisseurs peuvent notamment souscrire des obligations émises par la société qui porte l’opération.

Le crowdfunding immobilier permet ainsi d’investir dans des projets immobiliers identifiés, avec un montant d’investissement accessible, une durée prévisionnelle et une rémunération définies à l’avance.

Mais il ne s’agit pas d’un placement sans risque : le capital investi n’est pas garanti et les intérêts ne sont pas garantis non plus. Comme tout investissement, le crowdfunding immobilier doit donc être envisagé comme un placement de diversification.

Le crowdfunding immobilier : définition

Le terme « crowdfunding » signifie littéralement « financement par la foule ».

Le principe est simple : plutôt que de rechercher l’intégralité du financement nécessaire auprès d’un seul établissement ou de quelques investisseurs professionnels, un porteur de projet fait appel à un grand nombre d’investisseurs particuliers et professionnels.

Dans le cas du crowdfunding immobilier, les fonds collectés servent à financer une opération immobilière.

Il peut par exemple s’agir :

• de l’acquisition d’un terrain avant la construction d’un programme immobilier ;
• de la construction d’un ensemble de logements ;
• de la rénovation ou de la réhabilitation d’un immeuble ;
• d’une opération d’achat-revente réalisée par un marchand de biens ;
• d’une division foncière ;
• de la transformation ou de la restructuration d’un bâtiment.

Le crowdfunding immobilier ne consiste donc pas nécessairement à acheter directement un appartement ou une maison.

L’investisseur finance une opération immobilière, généralement par l’intermédiaire d’une société qui porte cette opération.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Le fonctionnement peut être résumé en cinq étapes :

1. Un opérateur immobilier recherche un financement

Un promoteur ou un marchand de biens identifie une opération immobilière et établit son plan de financement.

Le projet peut être financé par plusieurs sources : fonds propres de l’opérateur, crédit bancaire et, lorsque le montage le prévoit, financement apporté par des investisseurs via une plateforme de crowdfunding.

2. La plateforme étudie l’opération

La plateforme analyse notamment le projet immobilier, son emplacement, le prix d’acquisition, le coût des travaux, le calendrier, les hypothèses de commercialisation, le financement bancaire, la situation financière et l’expérience de l’opérateur.

3. L’opération est présentée aux investisseurs

Lorsque le projet est retenu, la plateforme présente aux investisseurs les principales caractéristiques de l’investissement : montant recherché, durée prévisionnelle, rémunération cible, modalités de remboursement, garanties éventuelles et principaux risques.

4. Les investisseurs souscrivent

Chaque investisseur peut décider de participer au financement du projet selon le montant qu’il souhaite investir, dans le respect des conditions de l’offre.

5. L’opérateur rembourse le financement

À l’issue de l’opération, le remboursement intervient selon les modalités prévues contractuellement.

Dans une opération de promotion immobilière ou de marchand de biens, le remboursement peut notamment intervenir grâce au produit des ventes des biens immobiliers.

A lire pour en savoir plus : Crowdfunding immobilier, mode d’emploi

Pourquoi les promoteurs et les marchands de biens utilisent-ils le crowdfunding immobilier ?

Une opération immobilière nécessite généralement des capitaux importants.

Un promoteur doit par exemple financer l’acquisition du foncier, les études, les travaux et différents frais avant que les logements ne soient vendus.

De son côté, un marchand de biens doit pouvoir financer l’acquisition d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier, puis les éventuels travaux avant de revendre les biens.

Le financement bancaire constitue généralement une composante importante du montage. Mais les banques demandent également à l’opérateur de mobiliser des fonds propres ou des ressources assimilées.

C’est à ce niveau que le crowdfunding immobilier peut intervenir.

Le crowdfunding immobilier comme financement complémentaire

Le financement participatif permet à l’opérateur de compléter son apport et de réunir les ressources nécessaires au lancement ou au développement de son opération.

Pour l’investisseur, cela signifie qu’il peut accéder indirectement au financement d’une opération immobilière qui serait difficilement accessible individuellement.

Le crowdfunding crée donc une rencontre entre deux besoins :

Pour l’opérateur immobilier : trouver les capitaux nécessaires à son opération.

Pour l’investisseur : accéder à un placement adossé à une opération immobilière identifiée.

Dans quels types de projets peut-on investir ?

Le crowdfunding immobilier ne se limite pas à la construction de logements neufs.

Selon les plateformes, les investisseurs peuvent être amenés à financer des opérations très différentes.

Promotion immobilière

Il peut s’agir de financer la construction d’un programme de logements, d’une résidence ou d’un ensemble immobilier.

Marchand de biens

Le financement peut également concerner une opération d’achat-revente : acquisition d’un immeuble, division en plusieurs lots, rénovation éventuelle puis revente.

A lire pour en savoir plus : Financement des opérations de marchands de biens

Rénovation et réhabilitation

Certaines opérations portent sur des immeubles existants nécessitant des travaux importants avant leur remise sur le marché.

Division foncière

Un opérateur peut acquérir une propriété, la diviser en plusieurs lots et commercialiser séparément les terrains ou les constructions.

La diversité des opérations constitue l’un des intérêts du crowdfunding immobilier, mais elle implique également que chaque investissement doit être analysé individuellement.

Un projet de construction, une opération d’achat-revente et une réhabilitation ne présentent pas exactement les mêmes risques.

Combien peut-on gagner avec le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier est souvent associé à des rendements relativement élevés par rapport aux placements d’épargne traditionnels.

Mais il est essentiel de distinguer rendement cible ou contractuel et rendement garanti.

Un taux affiché sur une opération correspond aux conditions prévues pour l’investissement. Il ne signifie pas que l’investisseur est certain de récupérer son capital et les intérêts à la date prévue.

La rémunération dépend en effet du bon déroulement de l’opération et de la capacité de la société porteuse du projet à respecter ses engagements.

Les opérations proposées sur Immocratie prennent généralement la forme d’emprunts obligataires à taux fixe, avec une durée prévisionnelle définie au moment de la souscription.

Important : les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le rendement et le remboursement du capital ne sont pas garantis.

A lire pour en savoir plus : Le crowdfunding immobilier, un placement qui rapporte ?

Quelle est la durée d’un investissement en crowdfunding immobilier ?

La durée dépend de la nature du projet.

Dans une opération immobilière, les fonds peuvent rester investis pendant plusieurs mois, le temps de réaliser l’acquisition, les éventuels travaux et la commercialisation.

Les durées prévisionnelles sont souvent comprises entre 12 et 24 mois, mais elles peuvent être plus courtes ou plus longues selon les opérations.

Il faut surtout garder à l’esprit qu’une durée annoncée est une durée prévisionnelle.

Une vente immobilière peut prendre plus de temps que prévu, un chantier peut être retardé, une autorisation administrative peut prendre du retard ou un acquéreur peut se désister.

Le remboursement peut donc intervenir plus tard que la date initialement envisagée.

Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier est un investissement présentant un risque de perte en capital.

L’AMF rappelle que le financement participatif peut entraîner une perte partielle ou totale du capital investi et que les investisseurs doivent notamment tenir compte du risque de liquidité.

Il est donc essentiel de ne pas considérer le crowdfunding immobilier comme une forme d’épargne garantie.

Le risque de perte en capital

Si l’opération immobilière rencontre des difficultés importantes et que la société porteuse du projet ne peut pas rembourser intégralement ses investisseurs, ceux-ci peuvent subir une perte partielle, voire totale, de leur investissement.

Le risque de retard

Une opération immobilière peut prendre plus de temps que prévu.

Les causes peuvent être nombreuses :

• retard dans l’obtention d’une autorisation administrative ;
• recours contre une autorisation d’urbanisme ;
• retard de chantier ;
• difficultés avec une entreprise ;
• commercialisation plus lente que prévu ;
• baisse du prix de vente nécessaire pour trouver des acquéreurs ;
• difficulté à obtenir ou à renouveler un financement bancaire.

Un retard peut entraîner une prolongation de la durée d’investissement.

Le risque de liquidité

Les titres souscrits dans le cadre d’un investissement de crowdfunding immobilier ne doivent pas être considérés comme facilement revendables.

L’investisseur doit donc considérer que son argent sera immobilisé jusqu’au remboursement de l’investissement.

Il est déconseillé d’investir des sommes dont on pourrait avoir besoin à court terme.

Le risque lié à l’opérateur immobilier

La réussite d’une opération dépend également de la société qui la porte et de son équipe.

Son expérience, sa capacité financière, son historique d’opérations et sa maîtrise technique et commerciale sont donc des éléments importants à analyser.

Le risque immobilier

Même lorsqu’un projet paraît solide au moment de l’investissement, le marché immobilier peut évoluer.

Le prix de vente finalement obtenu peut être inférieur aux prévisions, les délais de commercialisation peuvent s’allonger ou les coûts de construction et de rénovation peuvent augmenter.

C’est pourquoi le business plan présenté au moment de la collecte constitue une prévision et non une garantie de résultat.

Les garanties du crowdfunding immobilier

Certaines opérations peuvent être assorties de garanties destinées à renforcer la protection des investisseurs.

Selon le montage, il peut notamment être prévu :

• une hypothèque ;
• une garantie autonome ou une garantie à première demande ;
• une caution ;
• un nantissement ;
• une fiducie ;
• d’autres sûretés ou mécanismes contractuels.

La présence d’une garantie ne signifie toutefois pas que le capital est garanti.

Il faut examiner précisément la nature de la garantie, son rang, son montant, les conditions de sa mise en œuvre et la valeur du patrimoine sur lequel elle porte.

Deux opérations affichant un taux de rémunération similaire peuvent ainsi présenter des profils de risque très différents.

Comment choisir une plateforme de crowdfunding immobilier ?

Le choix de la plateforme constitue une étape importante.

Pour les offres entrant dans le champ du règlement européen sur le financement participatif, les plateformes doivent disposer du statut de prestataire de services de financement participatif (PSFP). L’AMF tient à jour la liste des plateformes agréées.

Avant d’investir, il est donc pertinent de vérifier :

• le statut réglementaire de la plateforme ;
• son ancienneté ;
• son expérience ;
• les types d’opérations qu’elle sélectionne ;
• les informations fournies sur chaque projet ;
• les risques présentés ;
• les modalités de suivi des opérations ;
• la transparence concernant les opérations remboursées et les éventuels retards ou défauts.

L’AMF recommande également aux investisseurs de consulter les informations détaillées relatives au projet et la fiche d’informations clés pour l’investissement (FICI) lorsqu’elle est applicable.

Comment investir en crowdfunding immobilier avec Immocratie ?

Immocratie propose aux investisseurs d’accéder à des opérations immobilières sélectionnées et présentées sur sa plateforme.

Le fonctionnement est simple :

1. Créer son compte

L’inscription permet d’accéder aux informations nécessaires pour découvrir les opportunités proposées.

2. Compléter son profil investisseur

Avant de pouvoir investir, l’investisseur doit fournir les informations et justificatifs nécessaires à la vérification de son profil, conformément aux obligations réglementaires applicables.

3. Découvrir les opérations

Chaque projet présente notamment son emplacement, son opérateur, son montage, son objectif de financement, sa durée prévisionnelle, sa rémunération cible et les principaux risques associés.

4. Sélectionner une opération

L’investisseur choisit librement les opérations auxquelles il souhaite participer en fonction de ses propres critères.

5. Souscrire

La souscription est réalisée en ligne selon les modalités prévues pour l’opération.

6. Suivre son investissement

Une fois l’investissement réalisé, l’investisseur peut suivre l’évolution de son opération et les informations communiquées par la plateforme jusqu’à son remboursement.

Comment Immocratie sélectionne-t-elle les opérations ?

Avant d’être proposée aux investisseurs, une opération fait l’objet d’une analyse portant notamment sur :

• l’emplacement du projet ;
• le marché immobilier local ;
• le prix d’acquisition ;
• le programme ou la stratégie de revente ;
• le coût des travaux ;
• les hypothèses de commercialisation ;
• le financement bancaire ;
• le business plan ;
• la situation financière de l’opérateur ;
• son expérience et son historique ;
• le calendrier de réalisation ;
• les risques juridiques, administratifs et techniques ;
• les garanties éventuellement proposées aux investisseurs.

Cette analyse vise à identifier les risques propres à chaque opération.

Elle ne permet toutefois pas de supprimer le risque d’investissement.

À retenir

Le crowdfunding immobilier permet d’investir dans le financement d’opérations immobilières à partir d’un montant relativement accessible.

Il peut offrir une rémunération attractive et permettre de diversifier une stratégie d’investissement, mais il présente en contrepartie des risques importants : perte en capital, retard de remboursement, illiquidité, risques liés à l’opérateur, aux travaux, à la commercialisation et au marché immobilier.

Avant d’investir, il est donc essentiel de comprendre le fonctionnement du projet, d’en analyser les risques et de diversifier ses investissements.

L’investissement comporte des risques de perte partielle ou totale du capital et des risques d’illiquidité. Le rendement cible ou annoncé n’est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.