La Flat Tax, une fiscalité avantageuse pour le crowdfunding immobilier

Les investisseurs en crowdfunding immobilier vont pleinement profiter de l’entrée en vigueur de la flat tax. Explications.

Crowdfunding immobilier, des rendements attractifs avant impôt

Investir en crowdfunding immobilier revient la plupart du temps à souscrire à des obligations in fine sur de courtes durées (12-36 mois) avec à la clé des perspectives de rendements élevés si le projet immobilier financé se déroule sans accroc. Le taux de rendement annuel moyen constaté en 2022 s’élevait à 9,4%. Avec de telles performances, le crowdfunding immobilier constitue à l’heure actuelle un des placements les plus attractifs du moment pour des investisseurs à la recherche de rendements à court terme

Crowdfunding immobilier : une fiscalité sans concession

Cette rentabilité attractive est néanmoins à nuancer dès lors que l’on y applique la fiscalité en vigueur actuellement (avant l’application de la flat tax). Les gains générés par le crowdfunding immobilier, les intérêts, sont à classer dans la catégorie des produits de placement à revenu fixe. A ce titre, ils sont soumis aux prélèvements sociaux (15,5%) et à une fiscalité alignée sur le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ainsi, pour un investisseur dans la tranche marginale d’imposition de 45%, les gains du crowdfunding immobilier seront taxés à 60,5% (45+15,5).
Pour rappel, l’imposition des intérêts se fait en deux temps. Lorsque les intérêts sont versés à l’investisseur, l’Etat opère une retenue à la source de 15,5% (prélèvements sociaux) et de 24% (acompte pour l’impôt). Une régularisation a ensuite lieu l’année suivante en fonction de l’impôt réellement dû.

Nouveauté 2018 : Flat Tax ou PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique)

A partir de 2018, l’investisseur en crowdfunding immobilier aura le choix entre 2 modes d’imposition : le prélèvement forfaitaire unique de 30% (flat tax) ou le barème (fiscalité classique).
Ce prélèvement forfaitaire unique ou flat tax se décompose comme suit : 17,2% de prélèvement sociaux (hausse de 1,7 points versus 2017) et 12,8% pour l’impôt (cet acompte constitue l’intégralité de l’impôt dû, rien d’autre n’est à régler l’année suivante). Bien entendu, les investisseurs non imposés conservent la possibilité de demander une dispense concernant le paiement de cet acompte.

Une fiscalité nouvelle somme toute favorable au crowdfunding immobilier

En synthèse, il apparaît que les investisseurs peu imposés (TMI 0%) auront intérêt à opter pour le barème. Ils subiront néanmoins la hausse des prélèvements sociaux (17,2% au lieu de 15,5%). En revanche, pour les investisseurs fortement imposés (TMI > 14%), l’option flat tax est nettement plus avantageuse comme le démontre le tableau ci-après.

Cette nouvelle fiscalité renforce donc considérablement l’attractivité du crowdfunding immobilier, qui rappelons le, répond au souhait du gouvernement actuel de ré-orientation de l’épargne des Français vers l’économie réelle.

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