Procédure de sélection des projets sur immocratie
Les projets immobiliers sont légions. Tous cependant ne méritent pas d’être proposés sur immocratie.
Les opérateurs immobiliers auraient tort de croire qu’immocratie constitue une réserve de fonds propres facile d’accès.
Immocratie est aussi exigeante qu’une banque en ce qui concerne la qualité des projets immobiliers. Voire plus. Et conformément à l’article 325-32 du règlement de l’AMF, immocratie est dotée d’une procédure de sélection des projets.
La pré-sélection :
Les projets immobiliers soumis aux équipes d’immocratie passent tout d’abord au travers d’un premier filtre dont les critères sont les suivants :
- Les projets doivent avoir un lien avec le secteur de l’immobilier, de la construction, de l’habitat ou de l’aménagement ;
- Les projets doivent avoir un caractère professionnel ;
- Les projets sont portés par des sociétés constituées (K-bis) depuis plusieurs années et pouvant se prévaloir d’un historique de réalisations significatifs ;
- Les projets doivent être purgés de tous risques administratifs (permis de construire, déclaration préalable, …) ;
- Les projets doivent être financés en fonds propres par les porteurs du projet à hauteur d’environ 20% minimum. Aucun projet où le porteur n’est pas à risque n’est retenu ;
- Les projets doivent présenter des perspectives de développement réalistes notamment en termes de chiffre d’affaires et de marge prévisionnelle ;
- Les projets immobiliers doivent relever de l’immobilier résidentiel ou tertiaire (bureaux, logistique, commerce, …), d’opérations de promotion construction, de promotion rénovation ou de lotissement. Seuls les projets réalisés en France sont retenus.
L’analyse approfondie :
Une fois cette pré-sélection réalisée, les documents administratifs, financiers et techniques clés sont collectés et une analyse plus approfondie est menée. Trente (30) points de contrôle sont effectués sur les projets, notamment dans les domaines ci-après :
- Financement de l’opération
- Administratif / Juridique
- Commercial
- Maîtrise d’ouvrage
- Emplacement et environnement du bien
- Bilan et compte d’exploitation prévisionnels
- Travaux
- Qualité et expérience de l’opérateur immobilier
Ces éléments sont collectés puis transmis et commentés en comité d’investissement. Ce comité est composé de professionnels aguerris de l’immobilier et du financement de projets.
Le comité délibère et note les projets selon une grille interne intégrant l’emplacement, la structure financière de l’opération, son adéquation dans son environnement, la stratégie et le réalisme de commercialisation, ainsi que l’expérience de l’opérateur. Si la note est supérieure à 10/20, l’avis est favorable et le projet accepté. Si elle est inférieure, le projet est rejeté.
Cette notation sert également à déterminer la rentabilité à offrir aux investisseurs.
Immocratie s’assure également que les statuts des sociétés porteuses de projet respectent les dispositions légales et réglementaires concernant les sociétés procédant à une offre ne donnant pas lieu à la publication d’un prospectus et réalisées au moyen d’un site internet.
Ainsi, lorsqu’un projet est présenté aux investisseurs sur immocratie, cela signifie qu’il a convaincu les équipes d’immocratie et son comité d’investissement et que ses fondamentaux sont bons. Cela ne signifie pas pour autant qu’il est exempt de risques.