L’investissement

Immocratie a le privilège de vous inviter à participer au financement d’une opération de rénovation d’un local à usage d’activité et bureaux en périphérie de Lyon, à Décines-Charpieu.

L’opération, initiée et gérée par le promoteur HABITAT FONCIER PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS (HFPI), consiste en :

• L’acquisition d’un local à usage d’activité de 1 840 m² et bureaux de 480m²
• Le découpage et la réhabilitation des lots d’activités en 6 cellules d’activité de 213 à 236 m²
• Le curage et la réfection extérieure de 480 m² de bureaux en R+1
• Réhabilitation d’un lot d’activité loué de 539 m²
• La vente à la découpe de 6 lots d’activité et de 2 lots de bureaux.
  

OBJECTIF DE TRI ANNUEL	DURÉE D’INVESTISSEMENT
12,5% net de frais	12 mois
TYPE D’OPÉRATION	TYPE D’INVESTISSEMENT
Immobilier d’entreprise	Obligations
PRE COMMERCIALISATION	MONTANT MINIMUM
40%	3 000 €
FRAIS	RISQUES
4% d’honoraires de conseil	Perte de capital et liquidité

• Les investisseurs sont invités à souscrire à l’émission obligataire de la holding SAS BRUYÈRES REALTY, qui, une fois le montant requis souscrit, apportera les fonds à la SNC TETRA par prise de participation et apports en compte courant d’associé.
• 240.000 euros sont recherchés. Si l’objectif de collecte n’est pas atteint dans les temps, les investisseurs ayant souscrit seront intégralement remboursés du montant investi et des honoraires de conseil facturés.
  
• Les investisseurs récupéreront leurs fonds + les intérêts courus, à la date d’échéance, prévue en juin 2017 avec un objectif de rentabilité annuelle (TRI) de 12,5% net de frais.
• Le promoteur à l’initiative de cette opération, HABITAT FONCIER PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS (HFPI), a conduit avec succès plusieurs opérations similaires dans la région (Rhône-Alpes) au cours des dernières années et son directeur général, Mr Christian FICHARD, dispose d’une solide expérience en matière de promotion immobilière.
• Le bien immobilier est sous compromis de vente, la déclaration préalable a été obtenue et fait actuellement l’objet d’un affichage. Les fonds des investisseurs ne seront apportés au projet que si la déclaration préalable est purgée de tout recours des tiers.
• Le programme est précommercialisé à 40%.
• L’opération bénéficie du concours bancaire de la Banque Cantonale de Genève.
  

 

 

LE FINANCEMENT

L’opération est financée comme suit :

• Un apport de fonds de 240 000 euros par les investisseurs d’immocratie via la SAS BRUYÈRES REALTY.
• Un apport de fonds de 60 000 euros par HFPI
  
• Un crédit bancaire de 1 200 000 euros de la BANQUE CANTONALE DE GENÈVE

LE MONTAGE FINANCIER

Les investisseurs souscrivent à l’émission obligataire de la SAS BRUYÈRES REALTY, véhicule d’investissement créé pour l’occasion, qui apporte les fonds à la SNC TETRA, société qui « porte » l’opération.

SAS BRUYÈRES REALTY apporte les fonds à la SNC TETRA via une prise de participation en capital et via un apport en compte courant d’associé.

Cet investissement dans la SNC TETRA permet à cette dernière de débloquer le crédit bancaire, de financer l’acquisition du bien ainsi que les travaux.

 

Raison Sociale	SAS BRUYÈRES REALTY
Siège Social	1 Quai Jules Courmont – 69002 LYON
Capital Social	5.000 €
Président	M CHRISTIAN FICHARD

DISTRIBUTION

A la date d’échéance de l’emprunt obligataire, SAS BRUYERES REALTY procèdera alors au remboursement de l’emprunt obligataire souscrit par les investisseurs et au versement des intérêts courus.
La date de remboursement est fixée au 1er juin 2017.
Il interviendra au plus tard le 1er septembre 2107 puisque l’emprunt peut être prorogé de 3 mois, dans les mêmes conditions de rémunération.

DÉROULEMENT

Immocratie recueille dans un premier temps des intentions d’investissement.
Dès lors que le seuil de faisabilité de 240 000 € est atteint, Immocratie ouvrira la souscription et appellera les fonds.

La signature de l’acte authentique pour l’acquisition du bien par la SNC TETRA est programmée début juin 2016.

Si, à l’issue de la période de souscription, les fonds collectés n’atteignent pas le montant recherché et/ou si la déclaration préalable n’est pas purgée du recours des tiers, les investisseurs seront intégralement remboursés de leur mise de fonds et des honoraires de conseil versés.

 

 

 

 

 

 

RENTABILITÉ ATTENDUE (TRI*)

L’opération affiche un objectif de rendement annuel (TRI) de 12,5% net de frais.

CASH FLOW INVESTISSEURS	JUIN 2016	JUIN 2017
Apport Investisseurs	– 240 000 €
Honoraires de conseil (1)	– 9 600 €
Remboursement du nominal		240 000 €
Intérêts		40 800 €
CASH FLOW INVESTISSEURS	– 249 600 €	280 800 €

(1) : versés par les investisseurs à immocratie au moment de l’investissement

Exemple d’un investissement de 5.000 €

• Juin 2016 : investissement de 5.000 € + frais de 200 € (honoraires de conseil)
• Juin 2017 : remboursement de 5.000 € de nominal et versement de 850 € d’intérêts
• Soit une rentabilité brute de 850 € (5.850-5.000)
• Soit une rentabilité nette de frais de 650 € (850-200) et un TRI annuel net de frais de 12,5%

Le TRI annuel net de frais est calculé comme suit :
TRI = (MR / MI) (1/t) – 1
MI = Montant d’Investissement (incluant les honoraires de conseil)
MR = Montant remboursé
t = la durée de l’investissement, en nombre d’années.

Pour connaître le détail de tous les frais pesant sur l’investissement et la fiscalité applicable, allez dans l’onglet « FRAIS / FISCALITÉ / RISQUES »

RISQUES IDENTIFIÉS ET POINTS FORTS

Risques identifiés :

• Risques techniques
  Un risque technique existe, lié aux aléas classiques d’un chantier : intempéries, retards, … Néanmoins, si le chantier se prolongeait au-delà de la durée attendue, il est prévu dans le contrat d’émission obligataire une prorogation de ce dernier pour une période de 3 mois aux mêmes conditions de rémunération.

• Risques financiers
  La marge pourrait être moins importante que prévue du fait d’un dépassement des coûts de chantier et être insuffisante pour rembourser l’emprunt obligataire. Cependant, la marge est confortable et représente 150% des fonds à rembourser. Enfin, le promoteur HFPI s’est porté garant du remboursement des fonds en cas de défaillance de la SNC TETRA en signant une garantie à première demande.

• Risques administratifs
  La déclaration préalable (DP) sera purgée du recours des tiers le 30 mai. L’acquisition du bien étant prévue le 1er juin, les fonds des investisseurs seront donc appelés avant que la DP ne soit purgée afin d’être disponibles le jour de la signature. La probabilité d’un recours sur ce projet, bien que faible, n’est pas nulle. En conséquence, si la DP n’est pas purgée le 30 mai, le contrat d’émission obligataire prévoit le complet remboursement des souscriptions aux investisseurs (montant souscrit et honoraires de conseil).

Points forts :

• Une précommercialisation à un rythme soutenu
  40% des lots (en valeur) ont été commercialisés en 4 mois, preuve que les lots proposés à la vente sont au bon prix et répondent à une demande locale.
  

• Une garantie à première demande
  Quelle que soit la performance de l’opération, le remboursement de l’emprunt obligataire et le versement des intérêts dus sont garantis par le promoteur HFPI.

• Un promoteur expérimenté, engagé dans le projet
  HFPI est un acteur reconnu de la promotion immobilière en Rhône Alpes qui réalise des opérations de qualité depuis 1998. Ses précédentes opérations d’immobilier d’entreprise (locaux d’activité) ont toutes été menées à leur terme avec succès. Le promoteur est suivi par une banque suisse de renom qui a validé le projet.

• Un chantier léger avec un intervenant solide
  Il s’agit ici d’une opération de rénovation assez simple d’un point de vue technique (livraison de surfaces brutes) réalisée par une entreprise solide, ARCO SAS, avec laquelle le promoteur HFPI a déjà travaillé par le passé.

 

 

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Avertissement : la diffusion de cette offre d’investissement est limitée à un cercle restreint d’investisseurs (149 personnes) ou à des investisseurs qualifiés.– L’offre ne donne pas lieu à un prospectus soumis au visa de l’AMF ;
– Les personnes ou entités mentionnées au 2° du II de l’article L. 411-2 du code monétaire et financier ne peuvent participer à cette offre que pour compte propre dans les conditions fixées par les articles D. 411-1, D. 411-2, D. 734-1, D. 744-1, D. 754-1 et D. 764-1 du code monétaire et financier ;
– La diffusion, directe ou indirecte, dans le public des instruments financiers ainsi acquis ne peut être réalisée que dans les conditions prévues aux articles L. 411-1, L. 411-2, L. 412-1 et L. 621-8 à L. 621-8-3 du code monétaire et financier.

L’opération

Située à 10 km du centre de Lyon, Décines-Charpieu est une ville dont l’identité se forge entre dynamisme urbain et espaces naturels.

Proche de l’aéroport international Lyon Saint-Exupéry et de sa gare TGV, elle est desservie par la ligne de tramway T3.
Décines-Charpieu joue un rôle actif dans le développement de l’Est de l’agglomération lyonnaise.

Entreprises, commerces et associations contribuent ensemble au dynamisme de la commune qui compte plus de 25 000 habitants.

C’est dans ce cadre et dans ce contexte qu’HABITAT FONCIER PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS (HFPI) réalise un projet immobilier dans la zone industrielle de Décines : la rénovation d’un local à usage d’activité et bureaux et commercialisation de 6 lots d’activité et de 2 bureaux

DESCRIPTION DU BIEN

Il s’agit d’une tènement industriel d’une surface de 2 320 m2 sur un terrain indépendant :

• Hall d’activité d’une surface de 1 840 m2 (dont une surface de 539 m2 de locaux loués)
  
• Une partie bureaux de 480 m2
  

Après rénovation

 

 

 

 

Adresse : 27 avenue des bruyères – 69150 DÉCINES CHARPIEU
N° de cadastre : section CK, numéro 172

L’Emplacement

DÉCINES CHARPIEU (69150)

Située dans la première couronne de Lyon, Décines-Charpieu tire parti d’un emplacement stratégique exceptionnel au confluent de voies routières importantes (périphérique Laurent Bonnevay et Rocade Est).

Le tramway T3 et la ligne Rhônexpress la rapprochent encore du quartier d’affaires de la Part-Dieu et de l’aéroport international Lyon Saint-Exupéry.

Aujourd’hui, la ville compte environ 1 800 entités économiques, toutes activités confondues, soit 16 000 emplois (source : Insee 2013). Un tissu économique principalement constitué d’entreprises de moins de 10 salariés. 150 entités économiques comptent plus de 10 salariés.

LOCALISATION

 

LE QUARTIER

Le terrain et le bâti sont situés dans la zone industrielle de Décines.

Le positionnement privilégié de la commune dans l’agglomération a permis la création et le développement d’une zone industrielle, dite « La Soie », partagée avec la ville voisine de Vaulx-en-Velin, le long de l’avenue Franklin Roosevelt. Ce bassin d’emploi intercommunal, qui regroupe sur 300 hectares plus de 750 entreprises et 11 000 emplois.

 

 

Bilan de promotion

Bilan prévisionnel de l’opération avec une sortie en juin 2017

Chiffre d’affaires	1.975.464 €
Acquisition & Réhabilitation	1.398.923 €
Honoraires & Frais	220.686 €
Marge avant impôt	355.855 €
Marge opérationnelle / Chiffre d’affaires	18,01%

L’opérateur

Cette opération est initiée par HABITAT FONCIER PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS (HFPI), promoteur immobilier.
Pour en savoir plus sur cet acteur, allez dans l’onglet « Opérateur ».
Comme fréquemment dans la profession, HFPI a créé une société dédiée pour « porter » l’opération :
la SNC TETRA

Raison Sociale	SNC TETRA
Siège Social	1 Quai Jules Courmont 69002 LYON
Capital Social	1.000 euros
Président	HABITAT FONCIER PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS (HFPI)

Fiche d’identité

Type d’opération	Acquisition, réhabilitation et vente à la découpe d’un local à usage d’activité et de bureaux
Détails	L’ensemble immobilier, sis 27 avenue des Bruyères, comprend : 1 local d’une superficie de 1.840 m² en RDC Bureaux d’une superficie de 480 m² 1 terrain attenant
Foncier	Références cadastrales : section CK, numéro 172 Surface totale : 55 ares 7 centiares
Maître d’Oeuvre	ARCO SAS
Commercialisateurs	Malsch Properties, CBRE, JLL
Déclaration Préalable	N° 069 275 16 00018 Déposée le 5 février 2016 Obtenue le 30 mars 2016 Purgée du recours des tiers prévue le 30 mai 2016
Notaire	Maître Xavier GINON à Lyon
Assurance Tous Risques Chantiers (TRC)	SMABTP
Financement	BANQUE CANTONALE DE GENÈVE
Pré-Commercialisation	40%

 

La sélection

L’équipe dirigeante d’immocratie s’est rendue à Décines Charpieu le 30 mars 2016 pour découvrir la ville, l’environnement, et le site du projet.

Mr FICHARD nous a par ailleurs transmis tous les documents afférant à l’opération. Certains d’entre eux sont consultables dans l’onglet documents (promesse, budget prévisionnel, plan de division, …).

L’opération a également été soumise à notre comité d’investissement, composé d’experts immobiliers et d’anciens banqiuers, qui a rendu un avis favorable quant à la diffusion de l’opération sur immocratie.

 

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Avertissement :

La diffusion de cette offre d’investissement est limitée à un cercle restreint d’investisseurs (149 personnes) ou à des investisseurs qualifiés.

– L’offre ne donne pas lieu à un prospectus soumis au visa de l’AMF ;
– Les personnes ou entités mentionnées au 2° du II de l’article L. 411-2 du code monétaire et financier ne peuvent participer à cette offre que pour compte propre dans les conditions fixées par les articles D. 411-1, D. 411-2, D. 734-1, D. 744-1, D. 754-1 et D. 764-1 du code monétaire et financier ;
– La diffusion, directe ou indirecte, dans le public des instruments financiers ainsi acquis ne peut être réalisée que dans les conditions prévues aux articles L. 411-1, L. 411-2, L. 412-1 et L. 621-8 à L. 621-8-3 du code monétaire et financier.

L’opérateur

HABITAT FONCIER PROMOTION

Cette opération est initiée et pilotée par HABITAT FONCIER PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS (HFPI), groupe de promotion immobilière depuis 1998.

HABITAT FONCIER PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS (HFPI) est une entreprise lyonnaise de promotion immobilière, dirigée par Christian FICHARD, qui développe des opérations qualitatives de logements, seul ou en co-promotion. La société est également expérimentée dans le domaine de l’acquisition et la rénovation de bâtiments anciens.

HFPI est surtout active dans les domaines et régions suivants :

• Construction de logements d’habitation en accession ou locatif, essentiellement en Région Rhône Alpes (région lyonnaise et le bassin lémanique) soit en neuf, soit dans le cadre de rénovation lourde.
• Construction de résidences étudiantes dans les villes à vocation universitaire
• Construction de résidences de tourisme dans les régions à caractère fortement touristique (belle montagne, Alpilles, Ardèche, Périgord, littoral méditerranéen)
• Lotissement « libre constructeur » en région lyonnaise
• Opérations tertiaires (bureaux, entrepôts) en région lyonnaise

 

Timeline d’HFPI

• 1998 : Création
  
• 2010 : augmentation du capital à 2.325.000 euros
  
• 2013 : lauréat du Concours de la Ville de Lyon pour la construction de 56 logements multi-générationnels, quai Fulchiron
  
• 2014 : lauréat du Concours des Hospices Civils de Lyon pour une résidence étudiante de l’Hôpital Jules Courmont Lyon Sud
  
• 2014 : diversification de la société dans des opérations tertiaires en région lyonnaise
  

Raison Sociale	HABITAT FONCIER PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS SARL
Siège Social	1, Quai Jules Courmont – 69002 LYON
Capital Social	2.325.000 €
N° d’immatriculation	418 135 935 R.C.S. LYON
Président	M Christian FICHARD

L’ÉQUIPE MANAGÉRIALE

Monsieur Christian FICHARD

Diplômé d’un Bac technique, Monsieur Christian Fichard a été diplômé de l’école d’architecte de Lyon (DLPG) en octobre 1975. Il a exercé en cabinet de groupe de 1975 à 1998 avant de créer la société de promotion HABITAT FONCIER PARTICIPATIONS & INVESTISSEMENTS.

HISTORIQUE D’OPÉRATIONS

L’historique des réalisations d’HFPI est consultable dans l’onglet Documents.
Ci après 3 exemples récents d’opérations similaires menées par HFPI :

Lieu	Opération	Durée	Marge
LENTILLY (69)	1.875 m² de locaux d’activité	Livrée en 2010	10% HT du CA HT
FRANCHEVILLE (69)	4.000 m² de locaux mixtes	Livrée en 2014	11% HT du CA HT
DARDILLY	870 m² de bureaux	Livraison à venir en 2016	En cours

 

 

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Frais / Fiscalité

L’objectif de rentabilité de l’opération est de 12,5% par an, net de frais
La rentabilité annoncée sur l’opération est à titre indicatif et n’est pas garantie.

LES FRAIS

Dans un souci de transparence vous sont communiqués les frais prélevés par la SAS SOCFIREV, éditeur d’immocratie.com, sur votre investissement.

• En sa qualité de Conseiller en Investissement Financier, SOCFIREV prélève des honoraires de conseil sur chaque souscription effectuée par les investisseurs. Ces frais, pour cette opération, s’élèvent à 4% TTC du montant souscrit.

FISCALITÉ

L’investissement sur cette opération se concrétise par la souscription d’obligations non convertibles émises par la société SAS BRUYÈRES REALTY . Ces obligations vont générer des revenus (les intérêts) qui sont imposés. Les intérêts sont à déclarer dans la déclaration de revenus et sont en principe soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu sans abattement ; Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux.

Comment ça marche ?

A la date d’échéance de l’émission obligataire, l’émetteur vous rembourse. Sont alors prélevés sur les intérêts une retenue à la source forfaitaire de 24 % (il s’agit d’un acompte sur votre impôt sur le revenu), à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux (correspondant à 15,5 % des intérêts). L’année suivante, cet acompte est ajusté par l’administration fiscale en fonction de votre taux d’imposition à l’impôt sur le revenu : en cas de trop perçu, il vous est remboursé, sinon, vous êtes imposé sur le solde.

Si vous percevez moins de 2 000 € par an de produits de placement à revenu fixe, vous pourrez demander, sur votre déclaration de revenus, à être soumis à une imposition forfaitaire libératoire de 24 % au titre de l’impôt sur le revenu : c’est intéressant si votre taux marginal d’imposition est supérieur à 24 %. Dans ce cas, vous n’aurez donc pas de sommes supplémentaires à verser au Trésor Public.

Dispense de prélèvement de l’acompte d’impôt sur le revenu

Vous pouvez demander à être dispensé du règlement de l’acompte d’impôt sur le revenu, si le revenu fiscal de référence de votre foyer fiscal de l’année précédente (indiqué sur votre avis d’imposition) est :

• inférieur à 25 000 € si vous êtes célibataire, divorcé ou veuf,
• inférieur à 50 000 € si vous êtes soumis à une imposition commune.

Dans cette situation, la retenue à la source sera constituée uniquement des prélèvements sociaux (soit 15,5% des intérêts).

A noter également pour les foyers fiscaux dans cette situation : une fraction des prélèvements sociaux, la CSG, est déductible du revenu imposable de l’année du versement, à hauteur de 5,1 %. Ce montant sera calculé et déduit automatiquement de votre revenu imposable par l’administration fiscale.

RISQUES

L’investissement dans des sociétés non cotées comporte des risques spécifiques :

• Risque de perte totale ou partielle du capital investi
  L’investisseur doit être conscient du risque de perte d’une partie ou de la totalité du capital investi. Ce risque est inhérent à l’activité de promotion immobilière. Malgré l’étude et l’analyse effectuées par SOCFIREV (immocratie) et les vérifications apportées à l’examen des dossiers, SOCFIREV ne saurait garantir un retour sur investissement.

• Risque de liquidité
  La revente des titres n’est pas garantie, elle peut être incertaine, partielle, voire impossible. Ces titres n’étant pas cotés, leur liquidité ne sera assurée qu’au terme de l’opération immobilière.

• Non garantie du retour sur investissement
  Le retour sur investissement dépend de la réussite du projet financé

• Les Obligations peuvent être remboursées par anticipation par l’émetteur
  Le remboursement anticipé peut entrainer pour les Porteur un rendement inférieur à leurs attentes.

• Risque lié au crédit de l’émetteur
  Les Porteurs sont exposés au risque de crédit de l’Emetteur, correspondant à l’incapacité de l’Emetteur de remplir ses obligations financières au titre du présent Contrat, entraînant de fait une perte pour l’investisseur. L’Emetteur ni les Obligations n’ont fait l’objet d’une notation.

• Modification des modalités des Obligations
  Les Porteurs, automatiquement groupés en une Masse, sont contraints par les décisions prises par l’assemblée générale des Porteurs ; pouvant modifier les modalités des Obligations sous réserve de l’application des dispositions de l’article L. 228265 du Code de commerce.

• Modification des lois en vigueur
  Les Porteurs pourront être contraints en cas de modification de la législation applicable en vigueur à la date du présent Contrat. Aucune assurance ne peut être donnée quant aux conséquences d’une décision judiciaire ou administrative ou d’une modification de la législation ou de la règlementation française (ou de l’interprétation généralement donnée à celle-ci) postérieure à la date au présent Contrat.

SÉCURITÉ DU MONTAGE OBLIGATAIRE

• Le véhicule d’investissement (SAS BRUYÈRES REALTY) est dédié au financement d’un seul et unique programme immobilier. Cette exclusivité est formalisée dans les statuts du véhicule au moment de sa création.

• Une garantie à première demande ou une caution solidaire est signée par la société HFPI, l’engageant au remboursement complet de l’emprunt obligataire et des intérêts en cas de défaut de la société TETRA

• L’emprunt obligataire est senior par rapport au capital du promoteur investi dans la société TETRA. De fait, le promoteur devra rembourser les banques (rang 1) et les obligataires (rang 2) avant de pouvoir récupérer ses fonds propres.

• SOCFIREV (immocratie) assure le suivi des flux financiers depuis les souscripteurs jusqu’au compte courant de la société de TETRA. L’emprunt obligataire est constaté par un procès-verbal.

• La rémunération et la date de remboursement des fonds sont fixes.

 

THE FAQs

Documents relatifs à l’opération

• Note de synthèse de l’opération
• Plaquette HFPI – réalisations
• Compromis de vente
• Attestation d’obtention de la déclaration préalable
• Plans
• Bilan promoteur prévisionnel
• Attestation notariée des réservations
• Compromis type de revente
• K-BIS et statuts SNC TETRA
• Statuts SAS BRUYÈRES REALTY
• Comptes financiers HFPI
• Organigramme HFPI

 

Avertissement :

Ces documents sont confidentiels.
Pour rappel, en vous inscrivant sur Immocratie, vous vous êtes engagé(e) à ne pas transmettre en intégralité ou partiellement ces informations et à ne pas les utiliser à une autre fin que l’étude de l’opportunité d’investir dans l’opération concernée.