La division de parcelle, une pratique qui a le vent en poupe

La division de parcelle, une pratique qui a le vent en poupe

Selon certaines estimations, 20% des maisons actuelles en France peuvent faire l’objet d’une division parcellaire. Cette opération immobilière, de plus en plus courante en milieu urbain, contribuerait à réduire la pénurie de logements. Immocratie vous explique de quoi il retourne.

En quoi consiste une division de parcelle ?

Une division de parcelle consiste à séparer une parcelle en plusieurs parcelles. Elle s’opère généralement lorsque le propriétaire du terrain souhaite le revendre en totalité ou partiellement. Deux cas de figure sont très courants :

  • Un terrain trop étendu peut être difficile à vendre car trop cher. Le propriétaire peut alors le diviser en plusieurs parcelles plus accessibles à l’achat et trouver plus facilement des acquéreurs.
  • Une partie d’un terrain est inutilisée par le propriétaire. Il peut alors procéder à une division de parcelle, conserver celle qu’il utilise et vendre la ou les parcelles dont il n’a pas l’usage.

Dans les 2 cas, la finalité est financière. Soit la division de parcelle génère une plus value (plusieurs biens à vendre au lieu d’un seul), soit elle permet d’obtenir des liquidités par une revente partielle.

Un contexte très favorable

densification habitat parcelleLa division de parcelle est une opération immobilière courante. Mais depuis quelques années, ces opérations se multiplient et pour cause :

  • Dans un marché où le pouvoir d’achat immobilier des ménages stagne voire diminue, des lots de plus petite taille, donc plus abordables, partiront plus vite qu’une grande propriété, souvent hors budget des acheteurs locaux.
  • La législation favorise la division de parcelle afin de contenir l’étalement urbain. La loi Alur notamment, promulguée le 27 mars 2014, a supprimé dans la majorité des communes le coefficient d’occupation des sols (COS) faisant ainsi sauter la limitation du nombre de m² sur une propriété foncière ainsi que l’exigence d’une surface minimale pour construire dans les communes couvertes par un plan local d’urbanisme (PLU). La constructibilité des terrains s’est par conséquent fortement améliorée.
  • La densification urbaine est, pour les communes, synonyme de rentrées fiscales supplémentaires. A l’heure de la rigueur budgétaire, les mairies y voient l’opportunité de nouvelles recettes et font preuve, pour la plupart, d’une certaine « bienveillance » à l’égard des opérations de division parcellaire.

Les principales étapes d’une division parcellaire

La procédure à suivre n’est pas bien compliquée mais il est important de bien la respecter.

Le certificat d’urbanisme opérationnel

Avant de procéder à une division, il est fortement recommandé de faire une étude de faisabilité en déposant en mairie une demande de certificat d’urbanisme opérationnel. La demande doit être accompagnée d’un plan de situation d’un terrain, une note descriptive de l’opération projetée et un plan du terrain avec indication des bâtiments existants.
Il n’est pas obligatoire, néanmoins, il permet d’obtenir une parfaite connaissance du droit de l’urbanisme applicable à un terrain, les limitations administratives au droit de propriété ainsi que les taxes et participations d’urbanisme et ce, avec garantie de validité pour au moins 18 mois. Il indique également si le terrain peut être utilisé pour la réalisation d’une opération précise et l’état des équipements existants ou prévus.

Le délai de délivrance est de 2 mois après le dépôt de la demande.

Le bornage

geometre bornageQui dit division, dit délimitation. Le géomètre-expert inscrit à l’Ordre est le seul professionnel habilité à fixer de façon irrévocable les limites des biens fonciers par une opération de délimitation appelée bornage. Celle-ci consiste à déterminer la limite séparative de deux propriétés contiguës et à la fixer par des marques apparentes, bornes ou autres repères. La délimitation d’une propriété se fait obligatoirement avec convocation des voisins et donne lieu à l’établissement d’un procès-verbal de bornage. Si les voisins s’opposent au bornage ou ne sont pas d’accord avec le géomètre-expert, il faut alors saisir le tribunal de grande instance pour obtenir un bornage judiciaire (compter 1 an).

La déclaration Préalable

L’étape importante d’un projet de division est le dépôt en mairie d’une déclaration préalable de division ou d’un permis d’aménager. Pour des divisions simples sans nécessité de création de voies d’accès ou d’aménagements, une déclaration préalable suffit. Pour des divisions plus complexes, il faut un permis d’aménager.

La déclaration préalable a pour but de déclarer aux instances municipales la création d’un nouveau terrain à bâtir suite à une division parcellaire. L’instruction de la demande permet à la mairie de vérifier la constructibilité du nouveau terrain. La demande doit comporter un plan de situation du terrain, un plan sommaire des lieux ainsi qu’un croquis et un plan coté dans les 3 dimensions de l’aménagement projeté. Le délai d’instruction est généralement de 1 mois, parfois 2 si le projet est situé dans des secteurs spécifiques.

Une réponse de non-opposition vaut pour constatation de la division. Elle ne préjuge pas pour autant de l’obtention du permis de construire.

En cas de non opposition de la mairie, la déclaration préalable doit obligatoirement faire l’objet d’un affichage sur le terrain pendant 2 mois. Le délai de recours des tiers (voisins, associations de riverains, … commence à courir à partir du premier jour d’affichage jusqu’au terme de la période de 2 mois. La déclaration préalable a une validité de 2 ans et peut être prorogée d’un an sous certaines conditions.

La demande d’un permis de construire sur le terrain peut être formulée dès la décision de non-opposition à la déclaration préalable.

Un type d’opération prisé par les Marchands de biens

Les marchands de biens affectionnent particulièrement ce type d’opérations car elles sont de courte durée (1 an entre l’achat et la revente) et sans risque technique véritable dans la mesure où il n’y a pas de construction (revente de bâti ou terrains à bâtir).

Pour un marchand de biens, le plus difficile reste de trouver un bien avec un potentiel de division parcellaire, d’en obtenir un bon prix à l’achat, de se prémunir des risques administratifs (recours des tiers, …) et de trouver des acquéreurs pour les parcelles divisées (avec bâti et à bâtir) à des prix permettant de dégager une marge substantielle.

Les acquéreurs de ces lots à bâtir achètent généralement avec une condition suspensive d’obtention de permis ce qui peut allonger considérablement les délais de revente. Pour se prémunir de cela, certains marchands n’hésitent pas à proposer aux acheteurs un package terrain + permis de construire qu’ils ont préalablement déposé et obtenu.

Immocratie est régulièrement sollicité pour financer en crowdfunding des opérations de division parcellaire initiées par des Marchands de Biens. Pour l’investisseur, elles présentent les mêmes atouts que pour les marchands de biens : une courte immobilisation des fonds (max 12-16 mois), des risques techniques modérés et une marge intéressante si l’opération est bien menée.

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