Comparatif SCPI – Crowdfunding immobilier

Comparatif SCPI – Crowdfunding immobilier

On oppose régulièrement ces deux placements financiers que sont les SCPI et le crowdfunding immobilier. Et pourtant, à y regarder de plus près, SCPI et crowdfunding immobilier sont plus complémentaires que concurrents

Investir en immobilier

Certes, il est communément admis qu’investir dans des SCPI ou en crowdfunding immobilier, c’est investir en immobilier. Mais il n’existe pas qu’une seule façon d’investir en immobilier. Et ces deux investissements sont radicalement différents.

Investir en SCPI

Investir en SCPI revient à réaliser un investissement locatif. En effet, il s’agit d’acheter des parts de sociétés civiles qui elles-mêmes ont investi en immobilier (commerces, bureaux, entrepôts, hôtels, résidences gérées, parkings, …) et qui versent aux détenteurs de ces parts des revenus locatifs réguliers sous forme de coupons trimestriels ou semestriels.

Investir en crowdfunding immobilier

Investir en crowdfunding immobilier est un autre moyen d’investir dans la pierre. Il s’agit de prêter de l’argent à un professionnel de l’immobilier, promoteur ou marchand de biens, via un site de crowdfunding immobilier, pour lui permettre de financer un projet immobilier en particulier (immobilier résidentiel le plus souvent). Le professionnel rembourse les créanciers une fois le projet achevé grâce à la marge dégagée.

On constate donc que derrière un sous-jacent commun, l’immobilier, l’investissement en SCPI et l’investissement en crowdfunding immobilier s’inscrivent dans des démarches très différentes.

Des stratégies d’investissement opposées

Investir en crowdfunding immobilier pour la rentabilité court terme

Le financement d’un projet immobilier de promoteur ne dure que le temps du projet. Une fois le projet achevé, c’est-à-dire livré et vendu, le promoteur rembourse les créanciers et verse les intérêts associés. Pour collecter les fonds propres nécessaire au financement de son projet, le promoteur propose des obligations non convertibles in fine (remboursement du nominal et versement des intérêts en une fois à une échéance prédéfinie). La durée de l’emprunt obligataire est donc souvent proche de la durée du projet estimé. Or ces projets sont achevés en l’espace de 12 à 36 mois. Le risque pour les souscripteurs de ces obligations n’est pas faible. Risque de perte en capital et risque de liquidité. En effet, nombre d’aléas ponctuent la réalisation d’un projet immobilier : retards de chantiers, difficulté de commercialisation, défaillance du promoteur, … Cela explique les rentabilités élevées offertes par le crowdfunding immobilier, autour de 10% par an, net de frais et avant fiscalité en 2017.

Investir en SCPI pour des rendements réguliers sur le long terme

Les SCPI offrent des rendements plus faibles que le crowdfunding immobilier. Le principe est simple : une société civile de placement immobilier collecte des fonds auprès des particuliers en leur proposant d’acquérir des parts et de devenir associé. Ces fonds servent à acquérir des actifs immobiliers, qui sont ensuite gérés et qui génèrent la perception de loyers. La société reverse enfin ces loyers à ses associés sous forme de dividendes. La rentabilité attendue, net de frais et avant fiscalité est de 4-5% par an. Rentabilité moindre qu’en crowdfunding immobilier justifiée par un risque moindre également. En effet, le risque est ici réparti sur un patrimoine immobilier diversifié et non pas sur un seul projet. En outre, investir en SCPI est un investissement sur le long terme (5-10 ans) car il faut amortir les frais de souscription (environ 10% du prix de la part) et les frais liés à la gestion. Sans compter une éventuelle plus-value de cession qui peut intervenir à terme.

Comparatif SCPI – Crowdfunding immobilier

  SCPI
CROWDFUNDING IMMOBILIER
Activité Investissement locatif Financement de projet immobilier
Sous-Jacent
Actifs d’immobilier d’entreprise voir résidentiel Projet de promotion immobilière ou de rénovation en résidentiel
Zones géographiques France et étranger France uniquement
Nature du titre Parts de SCPI Obligations
Durée Long terme (entre 8 et 15 ans) Court terme (entre 12 et 36 mois)
Accessibilité A partir de 1.000 € A partir de 100 €
Liquidité du titre Plutôt liquide Liquidité possible mais difficile – de gré à gré
Rendement annuel attendu 4-5% avant impôt 9-10% avant impôt
Périodicité des revenus Le plus souvent trimestrielle In fine (en fin de projet)
Niveau de risque Perte partielle du capital
Bonne mutualisation
Perte totale du capital
Pas de mutualisation
Liquidité Plutôt liquide Liquidité possible mais difficile – de gré à gré
Fiscalité Revenus fonciers (prélèvements sociaux + acompte d’impôt)
Inclus dans l’IFI

Enveloppe assurance-vie possible
Revenus financiers (prélèvements sociaux + acompte d’impôt)Exclus de l’IFI
Contrôle de l’AMF Oui Oui

Conclusion

Malgré quelques ressemblances, il apparait clairement que ces deux placements ne sont pas concurrents. Tout simplement parce qu’ils ne poursuivent pas les mêmes objectifs d’investissement. Les SCPI permettent de générer des revenus moyens réguliers sur le long terme tandis que le crowdfunding immobilier permet de générer de fortes rentabilités à court terme. Et ce à des niveaux de risque différents. Avant d’investir une somme d’argent, la question à se poser n’est donc pas « vaut-il mieux l’investir en SCPI ou en crowdfunding immobilier » mais « quelle est ma stratégie d’investissement ». En y répondant, le choix est fait.

 

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