L’investissement

Immocratie a le privilège de vous inviter à réserver votre participation au financement d’une opération de revalorisation d’un immeuble en cœur de ville à Saint Gaudens (31800). Les souscriptions ouvriront dans une dizaine de jours.

L’opération, initiée et gérée par HOLDING KAPITAL, consiste en :

• L‘acquisition d’une SCI détenant un immeuble de 10 lots, partiellement loué, en centre ville de Saint Gaudens
• La réalisation de travaux de rénovation des lots vacants
• La mise en location des lots vacants une fois rénovés
• La revente de l’immeuble ou le refinancement de l’emprunt à horizon 24 mois

LES POINTS ESSENTIELS A RETENIR

• Les investisseurs sont invités à souscrire à l’émission obligataire de la société SAS HOLDING KAPITAL, qui, avec les fonds collectés, fera l’acquisition de la SCI COMMINGEOISE D’ASTRE, détentrice de l’immeuble.
• 800.000 euros sont recherchés sur Immocratie et/ou sur Upstone. Si l’objectif de collecte n’est pas atteint dans les temps, les investisseurs ayant souscrit seront intégralement remboursés du montant investi.
• En cas de réussite du projet, les investisseurs toucheront chaque mois une partie des loyers encaissés sous forme de coupon. L’état locatif actuel de l’immeuble assure aux investisseurs une rentabilité de 7%. La mise en location des lots vacants permettra d’améliorer significativement cette rentabilité (potentiel de 13%).
• A horizon 2 ans, l’opérateur refinancera l’emprunt obligataire ou vendra l’immeuble. Une prime de remboursement sera alors versée aux obligataires.
• Pascal Peretti détient la société HOLDING KAPITAL, gérée par Jacques Selmi. Tous deux sont des spécialistes de la rénovation et de la construction de maison individuelle. Ils ont à leur actif de nombreuses réalisations dans le Sud Est de la France.
• 3 lots de l’immeuble sont actuellement loués : 2 à BNP PARIBAS, 1 à l’agence immobilière HUMAN.
• Une fiducie sûreté sera consentie par HOLDING KAPITAL sur les parts de la SCI COMMINGEOISE D’ASTRE au bénéfice des obligataires. La société de travaux de Pascal Peretti, RENOV BATI CONCEPT, se porte garante de l’emprunt obligataire (Garantie autonome à première demande) et se substituera à HOLDING KAPITAL SAS si le projet ne lui permet pas de le rembourser à la date d’échéance.

LE FINANCEMENT

Le financement obtenu par HOLDING KAPITAL sera utilisé comme suit :

• 612.000 euros pour l’acquisition de la SCI
• 127.000 euros pour les travaux de rénovation
• 61.000 euros pour les frais de financement
  

LE MONTAGE FINANCIER

Dans l’opération, les investisseurs souscriront aux obligations émises par la SAS HOLDING KAPITAL.

Une fiducie sûreté sera consentie par HOLDING KAPITAL sur les parts de la SCI COMMINGEOISE D’ASTRE au bénéfice des obligataires.

La société de travaux de Pascal Peretti, RENOV BATI CONCEPT, se porte garante de l’emprunt obligataire (Garantie autonome à première demande) et se substituera à HOLDING KAPITAL SAS si le projet ne lui permet pas de le rembourser à la date d’échéance.

Les fonds levés seront séquestrés sur un compte Mangopay contrôlé par le représentant de la Masse des Obligataires et seront libérés sur facture pour financer les travaux.

L’ÉMETTEUR

Caractéristiques des obligations :

• Obligations nominatives et négociables
• Montant de l’emprunt : 800.000 € (seuil de faisabilité : 680.000 €)
• Prix d’émission de l’obligation : 1 €
• Souscription minimale : 1.000 obligations
• Souscription par tranche de 1.000 obligations
• Échéance : 24 mois après la date d’émission
• Remboursement : coupons mensuels et principal à l’échéance
• Remboursement anticipé total ou partiel du nominal et des intérêts possible à tout moment avec un minimum de 3 mois d’intérêts
• Prorogation possible : 8 mois aux mêmes conditions
• Rang de remboursement : Rang 1
• Coupon : fourchette comprise entre 7% et 13%

Nicolas DERBES, fondateur d’immocratie, participera à la souscription à hauteur de 1.000 obligations.

LE DÉROULEMENT

Immocratie ouvre la souscription et appelle les fonds. Si, à l’issue de la période de souscription, les fonds collectés n’atteignent pas le montant recherché (680.000 €), les investisseurs seront intégralement remboursés de leur mise de fonds.

L’acquisition de la SCI est prévue pour mai 2025. HOLDING KAPITAL prendra en location un des lots de l’immeuble puis entreprendra les travaux de rénovation qui dureront 6 mois. La recherche de nouveaux locataires pourra alors débuter. L’emprunt est conclu sur une période de 24 mois avec une sortie des investisseurs en mai 2027.

Ce planning a été conçu sur la base des entretiens menés avec l’opérateur. Il est attendu, non garanti.

LA RENTABILITÉ ATTENDUE

Il s’agit d’une opération dite Value Add: les loyers perçus permettent de sécuriser une partie du rendement pour les investisseurs, en parallèle de travaux de rénovation qui permettront de mettre en location de nouveaux lots, améliorer le rendement location et la valorisation du bien.

L’état locatif actuel (2 locataires) permet d’envisager la distribution d’un rendement de 7% par an, versé mensuellement aux investisseurs. Dans l’hypothèse de la réalisation des travaux et de la mise en location des lots vacants, ce rendement peut monter à 13% par an avec 9 locataires.

La sortie interviendra à horizon 24 mois soit par refinancement de l’emprunt obligataire soit par la vente de l’immeuble. Une prime de remboursement est prévue au bénéfice des obligataires dans le contrat d’émission obligataire.

Pour connaître le détail de tous les frais pesant sur l’investissement et la fiscalité applicable, allez dans l’onglet « FRAIS / FISCALITÉ / RISQUES »

RISQUES IDENTIFIÉS ET POINTS FORTS

Risques identifiés :

• Risques administratifs
  Aucune autorisation administrative n’est requise pour cette opération.
  
• Risques techniques
  Un risque technique existe, lié aux aléas classiques d’un chantier : intempéries, retards, … Néanmoins n’est programmée qu’une rénovation légère des lots vacants.
  
• Risques financiers
  Le bail de BNP PARIBAS prend fin en septembre 2027 et celui de l’agence HUMAN en 2029 et pourraient ne pas être renouvelés. Les loyers de ces 2 enseignes sont toutefois garantis pendant 2 ans.
  
• Risques commerciaux
  Le prix de revient de l’opération fait ressortir un prix au m² de 574 €. Ce qui se situe dans la fourchette basse des prix observés.
  En effet, à Saint-Gaudens, le prix moyen de vente au m² pour un immeuble en mono-propriété varie généralement entre 500 € et 750 €/m², selon l’état du bien, sa localisation précise, sa configuration (nombre de logements, présence de locaux commerciaux) et son potentiel locatif.​

Points forts :

• Des loyers sécurisés
  2 enseignes de renom occupent 3 lots avec des baux effectifs pour les 2 prochaines années
  
• Un emplacement et un immeuble premium
  Immeuble de très belle facture situé en hypercentre de Saint Gaudens : belles parties communes, parquets en bois massif, cheminées en marbre, double-vitrage, parkings dans la cour, …
  
• Un important potentiel de valorisation
  6 lots vacants seront rénovés et seront mis en location, valorisant ainsi l’immeuble ainsi que sa rentabilité locative
  
• Une fiducie sûreté sur les parts de la SCI
  

Avertissement : – L’offre ne donne pas lieu à un prospectus soumis au visa de l’AMF ;
– Les personnes ou entités mentionnées au 2° du II de l’article L. 411-2 du code monétaire et financier ne peuvent participer à cette offre que pour compte propre dans les conditions fixées par les articles D. 411-1, D. 411-2, D. 734-1, D. 744-1, D. 754-1 et D. 764-1 du code monétaire et financier ;
– La diffusion, directe ou indirecte, dans le public des instruments financiers ainsi acquis ne peut être réalisée que dans les conditions prévues aux articles L. 411-1, L. 411-2, L. 412-1 et L. 621-8 à L. 621-8-3 du code monétaire et financier.

L’opération

DESCRIPTION DU BIEN

L’ensemble immobilier, sis 27 rue de la République à Saint Gaudens, comprend :

• Un immeuble R+3 de 1400 m² composé de :
  • En sous sol : caves et chaufferie
  • En RDC : 3 locaux à usage professionnel
  • Au 1er : 2 appartements à usage professionnel
  • Au 2nd : 2 appartements à usage professionnel et 1 local
  • Au 3ème : vastes greniers avec dégagements
    
• Références cadastrales : section AL, numéro 25
• Surface totale : 07 ares 63 centiares (763 m²)

L’opération consiste en :

• La réalisation de travaux de rénovation des lots vacants
• La mise en location des lots vacants une fois rénovés
• La revente de l’immeuble ou le refinancement de l’emprunt à horizon 24 mois

Plan cadastral :

Plan de situation:

L’EMPLACEMENT

SAINT GAUDENS (31800)

Saint-Gaudens, sous-préfecture de la Haute-Garonne, est une ville dynamique du piémont pyrénéen. Avec une population d’environ 11 000 habitants, elle offre un cadre de vie agréable entre ville et nature.

Son économie repose sur plusieurs piliers:

• L’industrie: Présence d’entreprises dans les secteurs de l’aéronautique, de l’agroalimentaire et de la métallurgie.
• L’artisanat: Nombreux artisans d’art et entreprises du bâtiment.
• Le tourisme: La ville attire les visiteurs grâce à son patrimoine historique et sa proximité avec les Pyrénées.
• L’agriculture: La région est propice à l’élevage et à la culture de céréales.

Saint-Gaudens bénéficie également d’un tissu associatif dense et d’équipements culturels et sportifs de qualité. La ville s’attache à développer son attractivité économique et à améliorer la qualité de vie de ses habitants.

LOCALISATION

BILAN DE PROMOTION

Bilan prévisionnel de l’opération

Dans 2 ans, une fois le bien revalorisé, l’opérateur se mettra en quête d’un refinancement afin de conserver le bien en patrimoine. A défaut, le bien sera mis en vente afin de rembourser l’emprunt obligataire.

Le prix de revient de l’opération fait ressortir un prix au m² de 574 €. Ce qui se situe dans la fourchette basse des prix observés. Une prime de remboursement est prévue au bénéfice des obligataires dans le contrat d’émission obligataire.

L’OPÉRATEUR

Cette opération est initiée et pilotée par la société HOLDING KAPITAL, dirigée par Jacques Selmi et détenue par Pascal Peretti.
Pour en savoir plus sur cet opérateur, allez dans l’onglet « Opérateur ».

Comme fréquemment dans la profession, l’opérateur a créé une société dédiée pour réaliser le projet :

FICHE D’IDENTITÉ

LA SÉLECTION

Pascal Peretti nous a transmis tous les documents afférant à l’opération. Certains d’entre eux sont consultables dans l’onglet documents (budget prévisionnel, …).

L’opération a également été soumise à notre comité d’investissement, composé d’experts immobiliers et d’anciens banquiers, qui a rendu un avis favorable quant à la diffusion de l’opération sur immocratie.

Avertissement : – L’offre ne donne pas lieu à un prospectus soumis au visa de l’AMF ;
– Les personnes ou entités mentionnées au 2° du II de l’article L. 411-2 du code monétaire et financier ne peuvent participer à cette offre que pour compte propre dans les conditions fixées par les articles D. 411-1, D. 411-2, D. 734-1, D. 744-1, D. 754-1 et D. 764-1 du code monétaire et financier ;
– La diffusion, directe ou indirecte, dans le public des instruments financiers ainsi acquis ne peut être réalisée que dans les conditions prévues aux articles L. 411-1, L. 411-2, L. 412-1 et L. 621-8 à L. 621-8-3 du code monétaire et financier.

L’opérateur

TLC

Cette opération est initiée et pilotée par ILC, actionnaire à 100% de la société de projet TLC SAS. Il s’agit de sa troisième collaboration avec immocratie, la première opération financée ayant été complètement remboursée conformément aux attentes.

L’ÉQUIPE MANAGÉRIALE

Fort d’une expérience personnelle en investissement immobilier et travaux, Loïc a pu au fil des années apprendre la maîtrise d’un programme immobilier, tant sur la partie financière que sur la partie opérationnelle. Après 4 ans en tant qu’assistant de direction dans le bâtiment et 8 ans en tant que conseiller clientèle à la banque populaire, Loïc a décidé de se lancer dans la promotion immobilière en 2021. Saint-Estève est sa troisième opération.

HISTORIQUE D’OPÉRATIONS

Ci-après 2 exemples récents d’opérations :

Frais / Fiscalité

L’objectif de rentabilité de l’opération est de 11% par an, net de frais
La rentabilité annoncée sur l’opération est à titre indicatif et n’est pas garantie.

LES FRAIS

En sa qualité de Conseiller en Investissements Participatifs, AM EQUITY, éditeur d’Immocratie, facture des honoraires de conseil (ou frais d’entrée) aux investisseurs qui souscrivent. Ces honoraires ne sont pas prélevés sur le montant souscrit et sont à régler en sus de l’investissement. Il n’y a pas d’honoraires de conseil facturés sur ce projet. 

SOCFIREV (immocratie) se rémunère également en facturant 13.500 € HT au promoteur si la collecte aboutit.

FISCALITÉ

L’investissement sur cette opération se concrétise par la souscription d’obligations non convertibles émises par la société SAS TLC. Ces obligations vont générer des revenus (les intérêts) qui sont imposés. Les gains générés par le crowdfunding immobilier, les intérêts, sont à classer dans la catégorie des produits de placement à revenu fixe.

A ce titre, depuis le 1^er janvier 2018, ils sont soumis à la nouvelle fiscalité mise en place par le gouvernement Macron, la fameuse « Flat Tax », à savoir le prélèvement forfaitaire unique (PFU). Néanmoins, il est toujours possible d’être imposé au barème progressif tel que c’était le cas auparavant.

Depuis le 1er janvier 2018, le PFU s’applique d’office sur les intérêts, dès leur perception. La renonciation au PFU doit se faire sur votre déclaration de revenu. Mais, attention, ce choix est alors globlal pour l’ensemble de vos revenus du capital (plus-value, dividendes, intérêts, …)

Comment marche le prélèvement forfaitaire unique sur les intérêts du crowdfunding ?

A la date d’échéance de l’émission obligataire, si l’émetteur vous rembourse, sont alors prélevés sur les intérêts :

• Une retenue à la source forfaitaire de 12,8 %. Cet acompte constitue l’intégralité de l’impôt dû, rien d’autre n’est à régler l’année suivante. En cas de trop perçu, il vous est remboursé. Si vous êtes non imposés, vous conservez la possibilité de demander une dispense concernant le paiement de cet acompte.
• À laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux correspondant à 17,2 % des intérêt

Dispense de prélèvement de l’acompte d’impôt sur le revenu

Vous pouvez demander à être dispensé du règlement de l’acompte d’impôt sur le revenu, si le revenu fiscal de référence de votre foyer fiscal de l’année précédente (indiqué sur votre avis d’imposition) est :

• inférieur à 25 000 € si vous êtes célibataire, divorcé ou veuf,
• inférieur à 50 000 € si vous êtes soumis à une imposition commune.

Dans cette situation, la retenue à la source sera constituée uniquement des prélèvements sociaux (soit 17,2% des intérêts).

A noter également pour les foyers fiscaux dans cette situation : une fraction des prélèvements sociaux, la CSG, est déductible du revenu imposable de l’année du versement, à hauteur de 5,1 %. Ce montant sera calculé et déduit automatiquement de votre revenu imposable par l’administration fiscale.

RISQUES

RISQUES SPÉCIFIQUES LIÉS A L’INVESTISSEMENT DANS DES SOCIÉTÉS NON COTÉES

• Risque de perte totale ou partielle du capital investi
  L’investisseur doit être conscient du risque de perte d’une partie ou de la totalité du capital investi. Ce risque est inhérent à l’activité de promotion immobilière. Malgré l’étude et l’analyse effectuées par AM EQUITY (immocratie) et les vérifications apportées à l’examen des dossiers, AM EQUITY ne saurait garantir un retour sur investissement.
• Risque de liquidité
  La revente des titres n’est pas garantie, elle peut être incertaine, partielle, voire impossible. Ces titres n’étant pas cotés, leur liquidité ne sera assurée qu’au terme de l’opération immobilière.
• Non garantie du retour sur investissement
  Le retour sur investissement dépend de la réussite du projet financé

RISQUES SPÉCIFIQUES LIÉS A UN PROJET IMMOBILIER

Il n’y a pas de rentabilité sans risque. Sur un projet immobilier, de nombreux paramètres entrent en jeu, et des impondérables peuvent survenir. Étant entendu qu’un promoteur fera tout son possible pour prévenir ces risques et en limiter l’impact : assurances, études de marché, établissement de diagnostics, ligne de budget couvrant les aléas, etc… Risques liés au chantier Dépassement de budget / travaux supplémentaires non anticipés ; surcoûts entraînés par un retard de livraison, sinistres en cours de chantier ; hausse des coûts de construction, liée à la hausse des coûts des matériaux et des normes réglementaires de plus en plus lourdes ; découverte de vestiges archéologiques pouvant entraîner des retards ou la suspension des travaux sur les sols concernés

Ces risques, s’ils adviennent, peuvent impacter l’investissement : retarder le remboursement, réduire la rentabilité, voire entraîner une perte en capital malgré les garanties existantes.

RISQUES SPÉCIFIQUES A LA DÉTENTION D’OBLIGATIONS

• Les Obligations peuvent être remboursées par anticipation par l’émetteur
  Le remboursement anticipé peut entraîner pour les Porteur un rendement inférieur à leurs attentes.
• Risque lié au crédit de l’émetteur
  Les Porteurs sont exposés au risque de crédit de l’Émetteur, correspondant à l’incapacité de l’Émetteur de remplir ses obligations financières au titre du Contrat d’émission obligataire, entraînant de fait une perte pour l’investisseur. L’Émetteur ni les Obligations n’ont fait l’objet d’une notation.
• Risque lié au rang de séniorité
  L’ordre des créanciers est le suivant : 1er rang : dette bancaire, 2ème rang : obligations, 3ème rang : actions
• Modification des modalités des Obligations
  Les Porteurs, automatiquement groupés en une Masse, sont contraints par les décisions prises par l’assemblée générale des Porteurs ; pouvant modifier les modalités des Obligations sous réserve de l’application des dispositions de l’article L. 228265 du Code de commerce.
• Modification des lois en vigueur
  Les Porteurs pourront être contraints en cas de modification de la législation applicable en vigueur à la date du présent Contrat. Aucune assurance ne peut être donnée quant aux conséquences d’une décision judiciaire ou administrative ou d’une modification de la législation ou de la réglementation française (ou de l’interprétation généralement donnée à celle-ci) postérieure à la date au présent Contrat.

AVANTAGES DU MONTAGE OBLIGATAIRE

• L’émission obligataire de la SAS TLC a pour finalité le financement d’un seul et unique programme immobilier. Cette exclusivité est formalisée dans le contrat d’émission obligataire.
• L’emprunt obligataire est senior par rapport au capital du promoteur investi dans SAS TLC. De fait, SAS TLC devra rembourser les obligataires de SAS TLC avant de rembourser les fonds propres du promoteur.
• AM EQUITY (immocratie) assure le suivi des flux financiers depuis les souscripteurs jusqu’au compte courant de la SAS TLC. L’emprunt obligataire est constaté par un procès-verbal.
• La rémunération et la date de remboursement des fonds sont fixes. Cela ne garantit pas pour autant que le remboursement ait lieu.

The FAQs

Documents relatifs à l’opération

• Fiche d’informations clés
• Dossier d’investissement
• Plan de situation
• Attestation obtention Permis de construire
• Bilan promoteur prévisionnel
• K-BIS et statuts TLC SAS
• K-BIS et statuts ILC SAS
• PV d’AG TLC SAS
• Contrat d’émission obligataire
• Rapport de vérification Actif-Passif TLC SAS
  

Avertissement :

Ces documents sont confidentiels.
Pour rappel, en vous inscrivant sur Immocratie, vous vous êtes engagé(e) à ne pas transmettre en intégralité ou partiellement ces informations et à ne pas les utiliser à une autre fin que l’étude de l’opportunité d’investir dans l’opération concernée.