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Conformément à l’article 325-32 du règlement de l’AMF, SOCFIREV est dotée d’une procédure de sélection des projets.

Pré-sélection des projets immobiliers

Un audit préalable est effectué par SOCFIREV sur le projet immobilier avant de le soumettre en comité d’investissement. Pour effectuer avec succès ce premier filtre, plusieurs conditions doivent être remplies :

  • Les projets doivent avoir un lien avec le secteur de l’immobilier, de la construction, de l’habitat ou de l’aménagement ;
  • Les projets doivent avoir un caractère professionnel ;
  • Les projets sont portés par des sociétés constituées (K-bis) depuis plusieurs années et pouvant se prévaloir d’un historique de réalisations significatifs ;
  • Les projets doivent être purgés de tous risques administratifs (permis de construire, déclaration préalable, …) ;
  • Les projets doivent être financés en fonds propres par les promoteurs à hauteur d’environ 20% minimum. Aucun projet où le porteur n’est pas à risque n’est retenu ;
  • Les projets doivent présenter des perspectives de développement réalistes notamment en termes de chiffre d’affaires et de marge prévisionnelle ;
  • Les projets immobiliers doivent relever de l’immobilier résidentiel ou tertiaire (bureaux, logistique, commerce, …), d’opérations de promotion construction, de promotion rénovation ou de lotissement. Seuls les projets réalisés en France sont retenus.

Due diligence et Comité d’Investissement

Une fois cette pré-sélection réalisée, les documents administratifs, financiers et techniques clés sont collectés et une analyse plus approfondie est menée. Trente (30) points de contrôle sont effectués sur les projets, qui comprennent notamment les points suivants :

  • Financement de l’opération :
    o Niveau des fonds propres du porteur de projet dans le projet ;
    o Niveau du concours bancaire dans le financement du projet ;
    o Plan de trésorerie ;
    o Assurances souscrites (dont GFA) ;
    o Santé financière du promoteur
    o …
  • Points Administratifs / Juridiques :
    o Vérification des actes (compromis, actes, …) ;
    o Etat des autorisations (PC, DP, …) ;
    o Etat de la pré-commercialisation (compromis de revente, contrats des réservations VEFA) ;
    o …
  • Maîtrise d’ouvrage :
    o CV détaillé des dirigeants ;
    o Historique de projets similaires
    o Analyse des honoraires de gestion ;
    o Historique de collaborations avec les équipes techniques ;
    o …
  • L’emplacement / L’ensemble immobilier :
    o Visite physique du site ;
    o Etat du marché immobilier local (volume, prix, PLU, concurrence…) ;
    o Pertinence du bien dans son environnement local ;
    o Analyse des prix de vente au m² ;
    o …
  • Les comptes prévisionnels :
    o Analyse du rythme de ventes prévisionnel ;
    o Analyse du business plan (CA, marge, …) ;
    o …
  • Les travaux :
    o Étude des analyses et diagnostics ;
    o Structure des équipes techniques (entreprise générale ou corps d’état séparés) ;
    o Analyse du coût de construction au m² ;
    o …

Ces éléments sont collectés puis transmis et commentés en comité d’investissement.
Le comité délibère et note l’opération selon une grille interne intégrant l’emplacement, la structure financière de l’opération, son adéquation dans son environnement, la stratégie et le réalisme de commercialisation, ainsi que l’expérience de l’opérateur. Si la note est supérieure à 10/20, l’avis est favorable et le projet accepté. Si elle est inférieure, le projet est rejeté.
Cette notation sert également à déterminer le TRI investisseur cible. Plus la note est proche de 10, plus le TRI cible sera élevé.