Consultation écrite
Posté le 20 juin 2025
À la suite d’échanges approfondis avec le fiduciaire, nous avons réévalué l’opportunité d’activer la fiducie dans le cadre de l’opération menée par M. Dalaise à Bois-Plage-en-Ré. Il ressort de cette analyse que cette option, bien que théoriquement envisageable, ne constitue pas à ce stade la voie la plus pertinente dans l’intérêt des obligataires.
Contexte de l’opération
La situation de blocage actuelle résulte essentiellement d’un marché immobilier local particulièrement atone depuis près de deux ans, conjugué à la nature atypique du bien mis en vente. M. Dalaise, président de TGS IMMO, a déjà mis en œuvre plusieurs leviers pour favoriser la cession : baisses successives du prix, mobilisation de plusieurs agences immobilières… sans succès à ce jour.
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Limites de l’activation de la fiducie
Dans ce contexte, la prise de contrôle de l’opération via l’activation de la fiducie n’apporterait vraisemblablement aucune valeur ajoutée significative. Elle induirait par ailleurs des coûts additionnels non négligeables :
- Honoraires d’expertise du bien,
- Frais liés à la modification de la gouvernance,
- Prélèvement de 1 % du prix de vente au bénéfice du fiduciaire, etc.
Ces charges viendraient réduire d’autant les montants recouvrés au bénéfice des obligataires.
Proposition alternative : maintien de M. Dalaise aux commandes
Dans une optique pragmatique, nous avons proposé à M. Dalaise de poursuivre lui-même les démarches de commercialisation du bien pour une durée limitée de 5 mois, jusqu’à fin septembre, sous réserve de son engagement à :
- Abaisser sensiblement le prix de vente afin de mieux s’aligner sur les attentes du marché (de 668.000 € net vendeur à 638.000 € net vendeur) ;
- Étendre le mandat de commercialisation à un plus grand nombre d’agences immobilières (de 3 agences actuellement à 4 agences).
Cette proposition a été bien accueillie par M. Dalaise, tout en soulignant l’impact financier que représente une telle baisse de prix, dans un contexte où les intérêts continuent de courir. Il rappelle que l’opération pèse actuellement sur ses fonds propres, constitués d’un emprunt familial.
Demande de gel temporaire des intérêts
Afin de limiter ses pertes personnelles et préserver l’équilibre global de l’opération, M. Dalaise sollicite une suspension du calcul des intérêts sur les obligations pendant la période supplémentaire (mai à septembre). En cas de vente à l’issue de cette période, les obligataires bénéficieraient d’un rendement annualisé de 9,14 %, contre 11 % initialement prévus, tout en améliorant la probabilité de cession du bien.
Consultation écrite
Nous avons donc organisé une consultation écrite de la Masse des Obligataires du 4 juin 2025 au 19 juin 2025 afin qu’elle se prononce sur le report de l’échéance et le gel temporaire des intérêts.
Les obligataires ayant répondu à cette consultation représentent 59,87% des obligations émises. Le quorum de 20% est donc largement dépassé.
Sur la base des répondants, les obligataires ont, à la majorité des 2/3, approuvé le report de l’échéance de l’emprunt et le gel temporaire des intérêts.
Le PV d’AG est consultable en cliquant ici
Nous allons donc signer avec TGS IMMO un avenant au contrat obligataire allant dans ce sens. La date d’échéance est donc reportée au 27 septembre 2025