Résultat de la consultation écrite
Posté le 30 mars 2026
Rappel du contexte de l’opération
La société Hestia Embellys a levé 875 000 € auprès des obligataires afin de financer une opération de division parcellaire à Dinard portant sur :
- une maison existante
- deux terrains à bâtir
Évolution du projet
- Eté 2021 : désistement de l’acquéreur pressenti pour la maison ; absence d’intérêt marqué durant les 18 mois suivants.
- 2023 : un promoteur (Promeo) propose l’acquisition de l’ensemble pour 1,2 M€ sous condition d’obtention d’un permis de construire. Le projet devient incompatible avec le nouveau PLU ; la vente échoue à l’automne 2023.
- Fin 2024 – mars 2025 : deux acquéreurs se positionnent pour un prix global de 720 000 €, puis se désistent.
- Mai – novembre 2025 : nouvelle offre à 813 000 € net vendeur, assortie de nombreuses conditions suspensives ; désistement final.
Ainsi, depuis deux ans, seules deux offres sérieuses ont été reçues, toutes deux :
- inférieures au montant du principal de l’emprunt,
- et n’ayant pas abouti.
L’hypothèque inscrite au bénéfice des obligataires garantit que le produit de la vente sera affecté prioritairement à leur remboursement.
Cependant :
- Les niveaux de prix constatés sont inférieurs au montant du principal (875 000 €).
- Une vente dans les conditions actuelles pourrait donc générer une perte.
Hypothèse d’une liquidation judiciaire
L’assignation en liquidation judiciaire a été étudiée mais écartée à ce stade pour les raisons suivantes :
- En liquidation, le bien serait vendu par un liquidateur judiciaire, généralement avec une décote significative par rapport au prix de marché.
- Les délais seraient longs.
- Les frais de procédure seraient élevés.
- Le dirigeant est garant personnel, mais les procédures déjà engagées (notamment saisie bancaire) se sont révélées infructueuses et rien ne garantit l’existence d’un patrimoine suffisant pour combler un éventuel déficit.
Dans ce contexte, une liquidation ferait peser un risque élevé de perte supérieure à celle constatée dans un scénario amiable.
Stratégie retenue : un protocole transactionnel
Nous avons donc privilégié une approche pragmatique visant prioritairement le remboursement intégral du principal (875 000 €), sans perte pour les obligataires. Il s’agit bien d’un objectif et ce résultat ne saurait être garanti. Après discussions avec l’opérateur, un accord a été négocié.
L’accord prévoit que le dirigeant dépose 75 000 € en garantie sur un compte séquestre pour sécuriser la vente des actifs immobiliers. Un mandataire indépendant sera chargé d’organiser la vente des biens avec mise en concurrence afin d’obtenir le meilleur prix.
Deux cas sont prévus :
- Si le prix de vente est inférieur à 875 000 €, les 75 000 € serviront à compléter pour que les obligataires récupèrent jusqu’à 875 000 €.
- Si le prix est supérieur à 875 000 €, les obligataires reçoivent tout le prix et les 75 000 € sont rendus au dirigeant.
En contrepartie, les obligataires abandonnent les poursuites personnelles contre le dirigeant, dont la responsabilité financière sera limitée aux 75 000 €.
Globalement, l’accord vise une vente plus rapide et potentiellement à meilleur prix qu’une procédure judiciaire, afin de maximiser les chances de remboursement et éviter des procédures longues, coûteuses et incertaines.
Consultation écrite
Nous avons donc organisé une consultation écrite de la Masse des Obligataires du 10 mars 2026 au 25 mars 2026 afin qu’elle se prononce sur l’approbation d’une entrée en conciliation en vue de conclure cet accord.
La participation à la consultation a été importante et nous vous remercions de vous être ainsi mobilisés. En effet, Le quorum (20%) est largement atteint avec 150 votants détenant 65,03% du montant en principal des obligations.
Sur la base des répondants, les obligataires ont, à la majorité des 2/3, sur le score de 99,8%, approuvé l’entrée en conciliation. Le procès verbal de la consultation est consultable en cliquant ici