Le crowdfunding immobilier, un placement qui rapporte ?
Les rendements affichés sur immocratie et autres plateformes de crowdfunding immobilier laissent penser que le crowdfunding immobilier est un placement qui rapporte ou tout du moins qui peut rapporter. Car en matière de placement financier, qui dit rentabilité dit risque. Explications.
Le crowdfunding immobilier, un placement qui rapporte...
Aujourd’hui, un placement qui affiche une rentabilité comprise entre 8 et 12% par an, nette de frais avant impôt, peut être considéré comme un placement qui rapporte. A ce niveau de rentabilité, il est important de préciser que ces rendements ne sont pas garantis mais attendus.
...si le projet immobilier se déroule comme prévu
Tous les projets immobiliers présentés disposent d’un « business plan » et comme tout business plan, il s’agit de données prévisionnelles : chiffre d’affaires, prix de revient, durée des travaux et de la commercialisation, … Le rôle d’immocratie est d’estimer la fiabilité de ces business plans et la capacité des promoteurs à les respecter. Ces business plans sont partagés avec les investisseurs afin que ceux-ci puissent se faire leur propre opinion.
Un placement financier rentable a priori
Ce n’est que si le projet se déroule comme prévu que les investisseurs toucheront la rentabilité attendue à la date de sortie attendue. Un projet immobilier présente des risques spécifiques : difficultés de commercialisation, prix de vente revus à la baisse, explosion du coût des travaux, retard de livraison, défaillance d’un sous-traitant, …
Tous les projets immobiliers ne se valent pas
Il importe par conséquent de s’attarder sur certaines caractéristiques des projets présentés :
¤ le taux de précommercialisation
Dans le neuf, les biens sont vendus sur plan. Un projet pré-vendu à hauteur de 80% présente moins de risques qu’un projet pré-vendu à hauteur de 40%. Une forte pré-commercialisation valide en effet plusieurs points du business plan : une grille de prix de vente réaliste et la pertinence du projet dans son environnement.
Dans l’ancien (projet de rénovation ou de division/découpe), il est rare qu’il y ait de la pré-commercialisation mais il y a généralement moins de lots à commercialiser.
¤ l’ampleur de l’intervention technique
Dans le neuf, le promoteur part d’un foncier et construit. Le coût des travaux est donc conséquent, les corps de métier sont nombreux à intervenir, le risque est donc plus important que dans l’ancien où l’intervention technique est souvent plus légère (mise au norme, rafraichissement, …).
¤ la marge attendue
Dans le neuf, on observe des marges* (8-12%) plus faibles que dans l’ancien (15-20%). L’ancien présente donc un risque financier généralement moins élevé que dans le neuf.
*Marge (%) = (chiffre d’affaires-prix de revient)/chiffre d’affaire
Pas d’avantage fiscal si souscriptions d’obligations à taux fixe non convertibles
Le modèle d’investissement classique sur les plateformes de crowdfunding immobilier, dont immocratie, est celui d’un financement par émission d’obligations par la société de projet. Si le business plan du projet « colle » aux prévisions, les investisseurs touchent donc des intérêts à la sortie. S’applique alors sur ces intérêts le PFU (prélèvement forfaitaire unique) mis en place par le gouvernement d’Emmanuel Macron (la « flat tax), soit un taux forfaitaire de 30% – incluant 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Et ce, quels que soient votre patrimoine ou vos revenus imposables.
Pour conclure et pour répondre à la question posée en début d’article :
- Le crowdfunding immobilier est un placement qui rapporte si le projet financé se déroule comme prévu
- Ces rendements élevés vont de pair avec des risques élevés, et les projets proposés ne présentent pas tous le même risque
- La fiscalité « allégée » vient renforcer l’affirmation « placement qui rapporte »
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